Tasación: necesaria para adquirir una vivienda.

Llego el momento de tomar la decisión de pasar de ser un inquilino a propietario y se viene por vuestras mentes la idea de adquirir una vivienda a través de un crédito inmobiliario; pues deben saber que es necesario primero acudir a un tasador, el cual mediante un tramite denominado “proceso de tasación” determinará el valor de dicho inmueble y nos otorgará las garantías ante el banco para que este nos preste el dinero necesario para financiar la adquisición y realizar por fin nuestro sueño: la casa propia.

El tasador profesional (generalmente licenciado en Arquitectura o Arquitectura Técnica), en el caso de la economía española, es un profesional perteneciente a una Sociedad de Tasación o Entidad Bancaria que está registrada, autorizada y supervisada por el Banco de España; este profesional es el responsable de elaborar el informe de tasación en el cual se recoge el valor de la vivienda a partir del estudio de algunas variables tales como la calidad del material con que esta construida (calidad de los acabados interiores y exteriores), facilidades de comunicación, la calidad de la fachada, la superficie sobre la que esta construida, acabados internos, tipos de piso, si cuenta con garaje, acceso a los servicios básicos (luz, agua, desagüe), ubicación del inmueble, tamaño (en metros cuadrados), reformas o mejoras efectuadas en el tiempo, número de ventanas que dan al exterior, existencia de patios interiores, orientación solar, iluminación tanto natural como artificial, tipo de vivienda: libre o protección oficial y si se da el caso verifica la existencia de medios auxiliares como ascensores, escaleras de emergencia, sistemas de seguridad, etc. Así como tiene responsabilidades también es sujeto de derechos, este personaje de la movida inmobiliaria debe ser correctamente informado por el cliente con datos fidedignos y no falseados como por ejemplo copia del proyecto de ejecución de obra, modificaciones aprobadas a la vivienda, reparaciones relevantes, etc., esto con el fin de presentar un informe fidedigno.

Uno de los aspectos más importantes que deben tener en cuenta al momento de adquirir o vender una vivienda es la ubicación geográfica, de nada sirve una hermosa vivienda y con buenos acabados ubicada en un barrio peligroso o con pocas vías de acceso y salida; obviamente las casas ubicadas más cerca del centro del casco urbano tendrán mayor valor que una que este en las afueras y ello es debido al acceso a los servicios y posibilidades comerciales.

Otro aspecto relevante que deben investigar es el historial de la vivienda, esto significa por ejemplo, que si pensamos adquirir un inmueble que ha sido constantemente alquilado por terceras personas ajenas al dueño real debemos considerar otorgar un valor menor al de la tasación o informar esto al tasador para que haga las correcciones; tomen en cuenta que un arrendatario no tendrá los mismos cuidados en relación a la conservación del inmueble que el mismo propietario.

¿Cómo se efectúa la Tasación?.

La tasación se lleva a cabo mediante un proceso de asignación de un valor inferior o igual al precio de mercado y regulado por las normas de valoración establecidas de bienes inmuebles; se basa principalmente en una serie de parámetros preestablecidos que el profesional aplicará utilizando su criterio técnico, para ello deberá recopilar toda la información necesaria, partiendo de las propias características físicas de la vivienda hasta su situación urbana y geográfica.

Los documentos que les solicitarán para iniciar el proceso de tasación son copia simple de la escritura de propiedad de la vivienda, por medio de registro el tasador podrá comprobar la titularidad y las cargas del inmueble. Si se diera el caso de una propiedad de carácter horizontal (departamento o edificio de departamentos), puede solicitar los estatutos de la comunidad y el certificado del administrador.

Tengan en cuenta que si desean saber el valor de una vivienda esta es la manera legal de hacerlo y la única válida para las entidades Bancarias, esta regulada legalmente por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre 2007, con ella se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo del mismo año, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y se determinan derechos para ciertas finalidades financieras. En Octubre 2007 se produjeron otras modificaciones relacionadas con esta legislación y se modificaron las normas de valoración de bienes inmuebles establecidas en la norma del año 2003. Estos nuevos dispositivos legales pretenden evitar que la tasación supere el valor real de mercado de los inmuebles y obliga a que ésta sustentada sobre la base de una descripción catastral tanto gráfica (planos) como documental.

Importancia de la Tasación.

El punto clave del proceso e tasación y valoración de un inmueble es que se transforma en la base para solicitar un préstamo hipotecario y adquirir la vivienda por la cual uno esta interesado, la oferta del banco en cuanto a préstamo y el valor que debamos pagar por este inmueble estará limitada por el valor calculado en el informe, esta es una medida de protección para el Banco, ya que así en caso de embargo recuperará al menos la mayor parte del valor de su desembolso. Legalmente el artículo 7º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, contempla la Regulación del Mercado Hipotecario y establece que “para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado (es decir otorgado) mediante la emisión de los títulos regulados en dicha Ley (entiéndase propiedad), los bienes hipotecados deberán haber sido tasados (es decir valorizados) por los servicios de tasación de las entidades de crédito o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan”.

Espero realmente que esta sencilla información les sea de utilidad y como punto final debo señalar que la tasación corre a cargo de la parte compradora (es decir la parte interesada o sujeto activo) y el precio de este proceso se calcula sobre el valor de la tasación del inmueble, oscilando entre 200 y 300 Euros en España.