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Jose Alejandro Rodriguez, en 12 de Mayo de 2008
...stock como el causante de los problemas de venta de los inmuebles, la media actual para cerrar una venta de una propiedad nueva es de diez meses; asimismo este detalle ha traído como consecuencia que para que los espanoles puedan acceder mas rapido a la adquisicion de viviendas y los vendedores inmobiliarios puedan “deshacerse” del stock que poseen deban financiar su compra por medio de prestamos bancarios o de cajas de ahorro, como analizamos en un post anterior el prestamo inmobiliario es mas economico que el personal; sin embargo este encierra algunos costos “ocultos” de financiacion que a la larga lo hacen costoso.
un tercer asunto y no menos importante es el indicador de riesgo inmobiliario, el cual preve para el 2008 las mismas zonas de riesgo que en el periodo 2007, este índice elaborado por euler hermes; sintetiza la tension relativa sobre el mercado inmobiliario de cada país. cuando vemos que su valor se encuentra cerca de 0, el mercado inmobiliario correspondiente no es ni mas ni menos arriesgado que el conjunto que se estudia. espana es considerado un país de alto riesgo debido a su alto nivel constructivo lo que a la larga perjudicaría al mediano plazo, las previsiones iniciales de los constructores y promotores inmobiliarios que se verían perjudicados por no poder colocar sus viviendas en forma rapida y a precios que cubran siquiera sus altos costos de construccion, operativos y de promocion.
pero ¿como podríamos afrontar en algo todos estos problemas?, a mi entender no existe mas que una estrategia de diferenciacion, esto significa adoptar políticas que permitan mostrar el mercado inmobiliario espanol hacia compradores externos; yo la llamo la estrategia “pop”: promover, ofertar y publicitar. promover significa orientarnos hacia otros mercados de menor riesgo inmobiliario como eeuu por ejemplo donde el poder adquisitivo es mayor; por su parte ofertar, significa efectuar estudios de costos que permitan cubrir los nuestros propios y obtener una ganancia brindando un precio competitivo al mercado externo y por ultimo publicitar, comprende la adopcion de campanas de publicidad a traves de internet las cuales resultan mas economicas y pueden ser orientadas a sectores poblacionales específicos, los cuales deben ser previamente estudiados y determinados. algo mas que las inmobiliarias y promotores debieran considerar es el analisis interno de los gastos; estos tal como los costos, son dos factores que determinan el precio, los gastos es un factor externo mientras que el costo es intrínseco al precio; sin embargo una estrategia de ajuste de gastos no esta demas, en cuanto aumenta los niveles de liquidez y permite derivar el ahorro hacia cosas mas fundamentales y productivas como por ejemplo la publicidad o la promocion que les ayudaran a la larga a obtener utilidades razonables al final del periodo anual. existe otras consideraciones que se debieran analizar, en este post hemos considerado solo las mas importantes, el tema sigue en debate, pero en definitiva es una situacion preocupante que debe ser abordada por el gobierno espanol de la mejor manera considerando que el sector inmobiliario representa sustanciosos ingresos y divisas para la economía....
Manejo del Efectivo
Una manera de saber si estamos recuperando el dinero en forma eficiente
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Jose Alejandro Rodriguez, en 29 de Julio de 2008
...ir el periodo de conversion de inventario. esto se consigue analizando los procesos de produccion para determinar aquellos innecesarios con el fin de fabricar los productos mas rapidamente. en caso la empresa sea comercial se debera buscar reducir los tiempos de llegada de la nueva mercadería, efectuando los pedidos antes de que se agote el stock de acuerdo a la demanda del producto; otra forma es reducir el tiempo de almacenaje, y ello se consigue vendiendo mas rapido.
hay varias formas para vender mas rapido que se ajustan a las premisas anteriores y que se aplican tanto a empresas industriales como comerciales. una de ellas es la tecnica de promociones y ofertas, otra manera es ofreciendo descuentos sean estos por pronto pago (fuera de factura o en factura). tambien podemos adoptar la estrategia de ofrecer credito con o sin restricciones, dependiendo del analisis que hagamos del cliente.
como vemos la idea es no quedarnos con el inventario mas del tiempo necesario, hay que moverlo, ejecutarlo, venderlo, la empresa debe rotar el inventario lo mas posible y buscar siempre reducir los tiempos de conversion.
la segunda forma es disminuir el periodo de cobranza de las cuentas por cobrar. aquí se contemplan dos cosas: la primera se relaciona con los clientes al contado, en este caso debemos motivar a los equipos de cobranza y desarrollar una estrategia de cobranza geografica y segmentada. la segunda situacion a tener en cuenta se relaciona directamente con los clientes al credito, en este caso hay que motivarlos a que paguen a tiempo y una de las formas es brindarles descuentos, con el fin de que cancelen incluso antes del vencimiento.
por otro lado las buenas relaciones con los clientes son el eje fundamental de los negocios y para disminuir el periodo de cobranza es indispensable mantenerlas. ello podemos conseguirlo entregando productos de calidad y en el plazo establecido como tambien proporcionando un servicio post-venta adecuado y con canales accesibles.
la tercera forma es aumentar el periodo en que se difieren las cuentas por pagar. para ello debemos negociar mas días de credito con proveedores, sin perjudicar la propia imagen y reputacion de credito de la empresa. las operaciones de negociacion deben ejecutarse de tal forma que se evite el incremento de costos o se limite la provision de materias primas o mercadería retrasando el proceso de venta....
Teoría de Juegos
Una forma de satisfacer la demanda de servicios de atención al cliente
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Jose Alejandro Rodriguez, en 30 de Julio de 2008
...eles de desocupacion de la central.
hay que tener en cuenta que el modelo de formacion de colas no solo es aplicable a centrales de telefono, sino tambien en la industria; por ejemplo, la espera de maquinas para reparacion, la secuencia de produccion de una planta de gaseosas, la espera de operarios por alguna herramienta de la cual no hay mucho stock o tambien en el caso de servicios como los aeroportuarios y de restaurantes. en el caso de aeropuertos por ejemplo se mide la capacidad de este de recibir las aeronaves que lo circundan y en restaurantes puede analizarse la desocupacion de mesas.
cuando se habla de líneas de espera, se refieren a las creadas por clientes o por las estaciones de servicio. los clientes pueden esperar en cola simplemente por que los medios existentes son inadecuados para satisfacer la demanda de servicio; en este caso, la cola que se genera suele ser peligrosa, es decir, a medida que pasa el tiempo se hara cada vez mas larga. esto genera problemas de relacion con los clientes; por ejemplo si tomamos el caso de una línea de reclamos, habra siempre una cola de espera, logicamente el cliente que llama pretende que le solucionen su problema y tendra que esperar, pero cuanto mas espere, mas cambiara su humor y por lo tanto se complicara su atencion.
puede ocurrir el caso contrario en que las estaciones de servicio esten a la espera, y esto se debera a que los medios existentes son excesivos en relacion con la demanda de clientes. aquí se da el caso que las estaciones de ser...
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Jose Alejandro Rodriguez, en 10 de Mayo de 2008
...e la competencia, no de contratos posibles vs. firmados, ranking en el mercado, no de quejas y reclamaciones.
indicadores de proceso interno.- con estos indicadores mediremos como la empresa cumple con desarrollar adecuadamente sus procesos internos: indice de mantenimiento, coste de transporte, no de patentes/ano, % de tiempos muertos, valor del stock intermedio, % de inmovilizacion de maquinaria, productos vs. productos certificados, % de desperdicio de material.
indicadores de aprendizaje y crecimiento.- las personas representan el mayor capital de la empresa. este tipo de indicadores miden el grado de iniciativa del personal; así como el nivel de participacion, capacitacion constante, responsabilidad y liderazgo, podran ser los siguientes: tasa de abandono, % de ausentismo, indice de formacion, nivel de satisfaccion de los empleados, indice de incentivos y premios, indice de capacitacion, edad promedio del personal, promedio empleados por jefe, empleados por area y % de iniciativas por empleados.
la seleccion definitiva de los indicadores que han de formar el cuadro de mando integral como complemento del plan estrategico, puede determinarse mediante el analisis crítico de los indicadores iniciales adoptados; para ello es util emplear un cuadro de evaluacion de indicadores que nos indique por ejemplo cual es el grado de importancia, la facilidad de medicion y obtencion de datos, el grado de comprension por cada agente involucrado en el indicador, su vinculacion con la estrategia. para ello debe establecerse una tabla de valorizacion a fin de calcular la puntuacion final de cada indicador y determinar su utilidad o en todo caso si sera desechado, a continuacion les muestro un modelo de cuadro de valoracion de indicadores:
...
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Jose Alejandro Rodriguez, en 24 de Abril de 2008
... de lo planificado. los niveles de inventario tienen que mantenerse entre dos extremos: un nivel excesivo que causa costos de operacion, riesgos e inversion insostenibles, y un nivel inadecuado que tiene como resultado la imposibilidad de hacer frente rapidamente a las demandas de ventas y produccion lo que se conoce como ausencia o deficiencia de stock (alto costo por falta de existencia).
nivel optimo de inventarios
esta representado por aquella cantidad de existencia que permite satisfacer plenamente las necesidades de la empresa con la mínima inversion.
la cantidad optima de inventario que debe tener una empresa tiene que verse desde dos puntos de vista el primero es de acuerdo a la cantidad de costos fijos y el segundo de acuerdo al costo de colocar una orden de compra. en relacion al primer punto hay que considerar que los costos fijos se incrementan con la cantidad de inventario; esto quiere decir que al incrementar los inventarios se requiere mas espacio físico para alojarlos lo cual genera una renta ya sea por alquiler o por mantenimiento de dicho espacio, por ende se invierte mas capital, el cual podría emplearse para obtener por ejemplo ganancias por interes y una mayor cantidad de personal para poder manejarlos. otras cuestiones son por ejemplo los costos derivados de los conceptos de obsolescencia, seguros, maltrato y deterioro.
para obtener el valor optimo de una orden tenemos que los costos totales (t) es la suma de los costos de posesion (cp) y los costos de una orden (co). así el costo de un pedido es:
t = cp + co
los costos de posesion (cp) se pueden cuantificar a partir del promedio del inventario (q/2), por el costo fijo unitario anual (h). consideramos el promedio ya que una orden se consume paulatinamente y cuando esta llegue mas o menos a la mitad se solicitara otro pedido en prevision al desabastecimiento. así tenemos:
cp = q x h/2
los costos de orden (co) se relacionan como la cantidad de ordenes colocadas en un ano (n) por el costo de una orden (o). la cantidad de ordenes anuales se puede obtener a partir de las compras totales anuales (u) entre la cantidad pedida por orden (q).
co = n x o = u x o /q
substituyendo obtenemos
t = q x h/2 + u x o/q
para obtener el valor maximo se deriva el co...
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