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José Alejandro RM, en 12 de Mayo de 2008
...inmobiliario es mas economico que el personal; sin embargo este encierra algunos costos “ocultos” de financiacion que a la larga lo hacen costoso.
un tercer asunto y no menos importante es el indicador de riesgo inmobiliario, el cual preve para el 2008 las mismas zonas de riesgo que en el periodo 2007, este índice elaborado por euler hermes; sintetiza la tension relativa sobre el mercado inmobiliario de cada país. cuando vemos que su valor se encuentra cerca de 0, el mercado inmobiliario correspondiente no es ni mas ni menos arriesgado que el conjunto que se estudia. espana es considerado un país de alto riesgo debido a su alto nivel constructivo lo que a la larga perjudicaría al mediano plazo, las previsiones iniciales de los constructores y promotores inmobiliarios que se verían perjudicados por no poder colocar sus viviendas en forma rapida y a precios que cubran siquiera sus altos costos de construccion, operativos y de promocion.
pero ¿como podríamos afrontar en algo todos estos problemas?, a mi entender no existe mas que una estrategia de diferenciacion, esto significa adoptar políticas que permitan mostrar el mercado inmobiliario espanol hacia compradores externos; yo la llamo la estrategia “pop”: promover, ofertar y publicitar. promover significa orientarnos hacia otros mercados de menor riesgo inmobiliario como eeuu por ejemplo donde el poder adquisitivo es mayor; por su parte ofertar, significa efectuar estudios de costos que permitan cubrir los nuestros propios y obtener una ganancia brindando un precio competitivo al mercado externo y por ultimo publicitar, comprende la adopcion de campanas de publicidad a traves de internet las cuales resultan mas economicas y pueden ser orientadas a sectores poblacionales específicos, los cuales deben ser previamente estudiados y determinados. algo mas que las inmobiliarias y promotores debieran considerar es el analisis interno de los gastos; estos tal como los costos, son dos factores que determinan el precio, los gastos es un factor externo mientras que el costo es intrínseco al precio; sin embargo una estrategia de ajuste de gastos no esta demas, en cuanto aumenta los niveles de liquidez y permite derivar el ahorro hacia cosas mas fundamentales y productivas como por ejemplo la publicidad o la promocion que les ayudaran a la larga a obtener utilidades razonables al final del periodo anual. existe otras consideraciones que se debieran analizar, en este post hemos considerado solo las mas importantes, el tema sigue en debate, pero en definitiva es una situacion preocupante que debe ser abordada por el gobierno espanol de la mejor manera considerando que el sector inmobiliario representa sustanciosos ingresos y divisas para la economía....
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Jose Alonso Saceda, en 24 de Junio de 2008
... con una penalizacion del 3 por ciento de la inversion.
nacieron en 1995, poco despues de la creacion de los fondos clasicos, pero su despegue ha sido lento, pues representan menos del cinco por ciento de la industria de inversion colectiva. la razon es que requieren un equipo profesional muy especializado y con un gran conocimiento del mercado inmobiliario.
a finales de mayo de este ano el volumen de activos sujeto a la legislacion espanola ascendía ya a 8.755,7 millones de euros, de acuerdo con los datos de lipper. cifra muy pequena si se compara con los 208.161 millones de euros que había en activos de inversion colectiva a finales de ese mismo mes. el patrimonio de los fondos inmobiliarios esta muy concentrado. así, la gestora del santander copa mas de la mitad del mercado, con 3.954 millones a 30 de mayo de este ano, de acuerdo con lipper.
los activos en estos fondos han crecido sin parar durante el presente ano el 0,07 por ciento segun la ultima informacion recopilada por inverco. sabadell es una de las gestoras que mas ha subido este ano en patrimonio, el 35,6 por ciento. este incremento es muy bajo, si se compara con el 35 por cient de 2006 o con el 50 por ciento de 2005. de otro lado, las mayores salidas se han producido en el fondo aleman grundwert-fondos, que ha bajado de 4.500 millones en mayo del pasado ano 2007 a 1.800 en mayo de este ano.
estas instituciones funcionan de una forma peculiar frente a los fondos clasicos. así, la entrada abrupta de dinero supone, en ocasiones, una caída de sus rendimientos, pues el dinero permanece en liquidez mientras que los gestores buscan activos idoneos donde invertir. ademas, las operaciones inmobiliarias requieren tiempo de maduracion. despues de la compra hay que explotarlas en regimen de arrendamiento y es entonces cuando comienza a subir el rendimiento del fondo inmobiliario. por este motivo, para optimizar la inversion es...
Estrategias
Sencillos Consejos para Posicionar tu Web
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José Alejandro RM, en 14 de Junio de 2008
actualmente el mercado inmobiliario esta pasando por momentos recesivos, es por ello que los escasos recursos con que cuenta la empresa deben ser invertidos sabiamente. habíamos comentado en un posteo anterior el importante papel que cumplen los modernos portales inmobiliarios en internet, qu...
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José Alejandro RM, en 19 de Abril de 2008
...
llego el momento de tomar la decision de pasar de ser un inquilino a propietario y se viene por vuestras mentes la idea de adquirir una vivienda a traves de un credito inmobiliario; pues deben saber que es necesario primero acudir a un tasador, el cual mediante un tramite denominado “proceso de tasacion” determinara el valor de dicho inmueble y nos otorgara las garantías ante el banco para que este nos preste el dinero necesario para financiar la adquisicion y realizar por fin nuestro sueno: la casa propia...
Posibles Escenarios Para Después De La Crisis.
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Andrés Arellano, en 14 de Octubre de 2008
...inmobiliario y una contraccion general del credito, la situacion no parece ser muy prometedora. segun un analisis del fondo monetario internacional, desde 1.960 las peores crisis economicas son las que estan asociadas a un colapso en el sector de la vivienda y a la contraccion del credito.
en los estados unidos de hoy, se calcula que los bancos han entregado cerca de 15 millones de creditos hipotecarios, de los que 10 millones no tienen la posibilidad de ser pagados. en caso de que las estimaciones sean acertadas, los bancos se veran en la obligacion de ser mucho mas exigentes con las personas que pidan el dinero prestado, lo que generara la tan temida contraccion del credito.
otro factor causante de la rebaja en los creditos en ese país puede ser el hecho de que los prestamos interbancarios pasaron de 10 billones a 16 billones de dolares entre el 2.005 y el 2.007. frente a la actual situacion que enfrenta la fed, se especula que muy posiblemente la situacion no pueda ser sostenible, haciendo mas difícil que se siga financiando a este ritmo a los intermediarios financieros, lo que ayudaría a la contraccion del credito.
a pesar de que actualmente los inversionistas del resto del mundo siguen mostrando mucho interes por los bonos del tesoro de estados unidos, si analizamos una situacion tan crítica como por la que esta pasando el país, y la que parece abocarse hacía un peor desenlace; sumado a la situacion de la deuda que tiene estados unidos con el resto del mundo, la situacion del dolar tambien presenta sus riesgos a futuro.
el asunto radica en que sí los inversionistas del mundo, quienes poseen aproximadamente el 57% de los bonos del tesoro, comienzan a ver que la situacion del país empeora, podrían verse tentados a cambiar todos sus activos en dolares por una moneda mas confiable, como el euro, que ha mostrado su estabilidad en los ultimos anos. igual de crítico para esta situacion sería el comportamiento de los países alrededor del mundo que tienen gran parte de sus reservas en dolares, los que podrían verse interesados en cambiar sí la moneda sigue perdiendo su valor.
y por ultimo, vale decir que el caso japones es de interes primordial en este momento, puesto que una de las consecuencias mas temidas para un país que entra en una crisis crediticia es la deflacion, feno...
Empresas
Crédito comercial, acumulaciones y descuento por pronto pago
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José Alejandro RM, en 16 de Julio de 2008
...credito comercial puede presentar ciertas restricciones, como por ejemplo limitaciones acerca del monto de credito derivadas del volumen, pero elimina el escollo de la negociacion. asimismo existe la ventaja que permite que el proveedor pueda soportar uno o dos pagos atrasados sin que nosotros perdamos el credito, situacion que no se observa por ejemplo en un credito bancario.
otras fuentes de financiamiento a corto plazo.
a parte del empleo del credito comercial, existen formas de financiamiento espontaneo inherentes a la actividad de la empresa y que no tienen relacion con el trato de proveedores. las cuentas de gastos acumulados representan otra fuente de financiamiento espontaneo a corto plazo, de las cuales las mas comunes son las retenciones a salarios e impuestos. estas acumulaciones suelen aumentar de acuerdo al nivel de la empresa y a la cantidad de operaciones que esta conlleva. las acumulaciones son financiamiento sin costo, por ejemplo las retenciones de impuestos que tienen un vencimiento a 30 días, se pueden utilizar durante ese tiempo sin que el estado le cobre nada a la empresa, pero sin embargo debe tenerse en cuenta que el gobierno exigira el pago y cobrara intereses por encima del periodo de vencimiento. lo mismo sucede con los sueldos o los salarios, los cuales pueden ser semanales, quincenales o mensuales, ellos representan financiamiento espontaneo, ya que la empresa obtiene el producto del esfuerzo del trabajador en forma inmediata y este espera que le paguen en el momento que corresponda segun haya contratado con la empresa. a diferencia de los impuestos, puede extenderse el pago de salarios sin un costo aparente de intereses, pero si aplica un costo relacionado con la moral y eficiencia de los trabajadores....
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Jose Alonso Saceda, en 27 de Mayo de 2008
...n menos reacios a adaptarse a las nuevas tecnologías, así, la mayoría estan incluso dispuestos a ofrecer ya sus datos para que cualquiera pueda comprar sus viviendas a traves de internet, lo que hace apenas diez anos era practicamente utopico.
los vendedores afirman que se trata de una evolucion logica y natural del mercado inmobiliario, ya que los consumidores quieren verlo todo, y por ello es imprescindible ofrecer todos los detalles para ofrecer un producto viable.
sin embargo en europa (sobre todo en los países con mas mercado, como espana), todavía no se han desarrollado sistemas como los que ya se ofrecen desde hace unos anos en los estados unidos.
por ejemplo en massachusetts (un estado con una poblacion equivalente a la de cataluna), ya existe una base de datos centralizada que se actualiza al momento, en donde las inmobiliarias ni siquiera tienen que molestarse en poner sus viviendas, ya que una vez pongan en su pagina los datos de sus nuevos productos estos pasan directamente a la lista central junto a todos los demas, y ya estan pensando incluso en ofrecer una lista de excluídos.
por ahora ls listas muestran datos de la mitad de las propiedades que se encuentran a la venta, sin embargo aun es pronto para pronunciarse, ya que se empezaron a mostrar esta clase de listas a finales del ano pasado.
este metodo de listas no solamente es mas benficioso para el consumidor, que puede encontrar de forma rapida el tipo de vivienda que desea adquirir, sino tambien para los empleados de las inmobiliarias, que al tener que dedicar mucho menos tiempo al trabajo pesado, pueden dedicarse a otras labo...
Comercio Exterior
Una entidad que regula las transacciones comerciales
Por
José Alejandro RM, en 14 de Julio de 2008
...credito para pagar una cierta suma de dinero (establecida en un contrato de compra); contra la presentacion de documentos que certifican un hecho o acto jurídico en un plazo pre-establecido, todo ello respaldado por un contrato de credito es el que regula la relacion entre el banco emisor y ordenante.
por la carta de credito el importador (comprador) solicitara a su banco emisor (avisador), la apertura del credito documentario que de preferencia debe ser una carta de credito irrevocable, confirmada y a la vista (de esta manera de constituye en un compromiso del banco y configura la exigibilidad de cobro contra los documentos de embarque) y en la cual intervienen los siguientes sujetos: ordenante, beneficiario, banco emisor y banco pagador. se incluyen a su vez los siguientes elementos que en si son los que regulan y dan validez al documento: importe del credito y la condicion de compra, lugar y fecha de vencimiento para la negociacion de los documentos y la forma en que debe ser avisado al exterior.
la irrevocabilidad de este documento configura y establece que una vez emitido este, ya no hay vuelta atras en la operacion de compra-venta, esto evita que el comprador desista de adquirir el producto y ayuda a que las transacciones de comercio exterior sean serias y confiables. esto otorga una ventaja fundamental en cuanto confiere a ambas partes un alto grado de seguridad, de que las condiciones previstas seran cumplidas y con ello el importador tendra la certeza de que la mercancía le sera entregada conforme a los terminos previstos, ademas de la posibilidad de obtener un apoyo financiero, en tanto que el exportador puede asegurar su pago.
el pago se efectua contra los documentos que representan las mercancías y por consiguiente, que posibilitan la transmision de derechos sobre dichas mercancías. el banco en ning...
Manejo del Efectivo
Una manera de saber si estamos recuperando el dinero en forma eficiente
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José Alejandro RM, en 29 de Julio de 2008
...credito.
por ultimo el periodo en que se difieren las cuentas por pagar, no es mas que el tiempo promedio que transcurre entre la compra de la materia prima, contratacion de mano de obra o adquisicion de bienes para la venta, y momento en que se ejecuta el pago correspondiente.
pcp = cuentas por pagar / compras diarias a credito.
tomaremos el ejemplo hipotetico en que nuestra ya conocida companía “subprime” desea calcular su ciclo de conversion en efectivo, para ello estima adquiere la materia prima con credito a 35 días; por otro lado exige a sus clientes el pago de las facturas 70 días despues de efectuada la venta como maximo. los analistas de “subprime” han determinado ademas que en promedio transcurren 85 días entre la compra de materia prima y la venta del bien terminado.
ahora para determinar el ciclo de caja de la empresa, procederemos a reemplazar los valores en la formula:
cce = pci + pcc – pcp
cce = 85 + 70 - 35
cce = 120 días.
una aclaracion importante, el ciclo de conversion de efectivo es igual al plazo promedio de tiempo durante el cual un euro queda invertido en activos circulantes, marcando la diferencia entre el periodo en que demoran en ingresar las entradas de efectivo (pci y pcc) y la demora en el pago (pcp); esto significa que este ciclo de conversion no es mas que la demora neta representada en días.
la empresa por tanto, persigue como objetivo acortar lo mas posible su ciclo de conversion de efectivo sin danar las operaciones normales. si estos se logra de alguna forma se mejor...
Manejo de nuestra finanzas personales
Algunos consejillos sobre como emplear el tentador plástico.
Por
José Alejandro RM, en 1 de Agosto de 2008
...credito o a otra forma de financiamiento externo que valgan verdades no es lo mejor.
en el caso de las economías personales, el recurrir al “salvavidas” externo crea una situacion de dependencia, no olvidemos que de todas formas, lo que utilicemos de la tarjeta de credito lo tendremos que pagar tarde o temprano, y si no nos organizamos bien pues siempre estaremos con el peso de pagar el mínimo de la tarjeta y nunca cancelar la cuenta. esta situacion puede llevar incluso a permitir que la solicitud de dinero se convierta en un pago muchas veces mayor en varias cifras a lo que solicitamos, por lo que en líneas generales no se presenta como un buen negocio,
vamos a empezar con unos simples procedimientos, les digo así porque son ta...
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