Los fondos inmobiliarios resisten el envite de la caída de ventas de las promociones y las turbulencias bursátiles. La razón fundamental es que estas instituciones de inversión colectiva destinan su patrimonio a bienes raíces, es decir, a comprar viviendas, oficinas, naves industriales, garajes, residencias de la tercera edad o locales comerciales para destinarlos al alquiler.

La rentabilidad media de los vehículos que invierten en Europa es del 4,27 por ciento a un año, según la información recopilada por la empresa de análisis Lipper. El rendimiento medio acumulado a tres años se sitúa en el 16,4 por ciento.

Esta alternativa financiera es más estable que la renta variable y la renta fija, por lo que se recomienda a los inversores pruedentes. La clave del rendimiento de estos productos está, sobre todo, en la rentabilidad que obtienen con el arrendamiento de los edificios que mantienen en propiedad. Es una opción que puede competir con las imposiciones a plazo fijo o los garantizados, ya que conviene mantener esta inversión un mínimo de cuatro años, según los expertos.

Sin embargo, aún siguen siendo desconocidos para la mayoría de los inversores. Hay dos motivos que podrían explicar su bajo empuje: una oferta limitada (nueve españoles y cinco extranjeros) y su escasa liquidez. No tienen reembolsos diarios, sino generalmente semestrales y, además, muchos castigan el rescate el primer año con una penalización del 3 por ciento de la inversión.

Nacieron en 1995, poco después de la creación de los fondos clásicos, pero su despegue ha sido lento, pues representan menos del cinco por ciento de la industria de inversión colectiva. La razón es que requieren un equipo profesional muy especializado y con un gran conocimiento del mercado inmobiliario.

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Actualmente el mercado inmobiliario está pasando por momentos recesivos, es por ello que los escasos recursos con que cuenta la empresa deben ser invertidos sabiamente. Habíamos comentado en un posteo anterior el importante papel que cumplen los modernos portales inmobiliarios en Internet, que a manera de escaparate virtual nos permiten comunicarnos con el cliente y orientar nuestra oferta hacia un público determinado. Internet es un mundo de posibilidades, que cuenta con la gran ventaja de ser muy bajo en costes y además es uno de los canales de consulta y búsqueda más visitados, solo en España más del 87 por ciento de empresas están conectados a Internet y un promedio de 14 millones de usuarios únicos, por su parte en EEUU, el otro mercado alternativo que plantee, la cifra es aún mayor unos 114 millones de usuarios únicos se conectan a Internet de los cuales un 70 por ciento son mayores de edad y por tanto están en capacidad de compra; ahora si no deseamos alejarnos mucho de nuestro centro de operaciones, en Europa también hay un mercado, son 122 millones de europeos que acceden a Internet, de los cuales lo que poseen una mayor capacidad de compra y preferencias por el mercado inmobiliario español son los alemanes con 33 millones de usuarios, ingleses con 22 millones y suizos con 15 millones. Como ven hay un mercado potencial de millones pero para ello hay que observar algunas estrategias de tráfico con el fin de obtener a la larga visitantes fidelizados.

Dentro del marco de las estrategias de atracción de tráfico se enmarcan los sistemas de publicidad online (empleo de banners), el marketing de buscadores por posicionamiento natural y el posicionamiento a través de contenido; este último es el que más recomiendo y veremos porque.

El primer punto que señalamos esta relacionado con la publicidad online a través de banners, este tipo de sistema promueve lo que llamo asociación de marca, por ahí he comentado sobre la importancia del isotipo, logotipo y su relación con los colores institucionales; pues este asunto está muy relacionado, es una excelente estrategia de fidelización y de capatación de clientes potenciales realmente interesados en nuestros productos ya que en el mostraremos publicidad relacionado exclusivamente con el servicio inmobiliario que ofrecemos y por ende aquel que de clic no lo hará por simple curiosidad sino porque le interesa, es un sistema de alta tasa de convertibilidad por visita que, junto con el sistema de contenido permiten identificar a un grupo de clientes especiales.

Por su parte el sistema de posicionamiento natural en buscadores es una estrategia que nos va a asegurar un flujo constante de tráfico desde los buscadores hacia nuestro sitio Web. Este sistema no es tan simple como parece, es necesario contratar a un profesional o al menos conocer la implicancia de algunas cosas; por ejemplo una buena forma de obtener posicionamiento es observar el uso de palabras clave relacionadas con tu sitio Web, las cuales y no de manera excesiva, deben estar en tus etiquetas meta primero y dentro del contenido después; asimismo los contenidos de la página deben ser buenos e interesantes, promoviendo también de esta forma que el usuario sienta la necesidad de leer y consultar, estos contenidos deben contar con enlaces internos hacía otros contenidos o asuntos relacionados.

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Además de las ofertas que nos podemos encontrar por la calle, cada día es mas fácil encontrar una casa en venta en internet.

La amenaza latente de la crisis inmobiliaria, las presiones legales y la bajada en ventas ha obligado a muchas inmobiliarias a adaptarse a nuevas formas de ofrecer sus productos, llevándoles a ofrecer viviendas en internet. Este cambio también es el principio del fin de los vendedores que llevan a los clientes potenciales de casa en casa para mostrarles los interiores.

Hoy en día, cualquiera puede observar en una misma web miles de viviendas perfectamente detalladas, sin necesidad de coger su automóvil y desplazarse hacia allí. Hace algunos años, estos servicios estaban aún muy restringidos, ya que nadie se fiaba de dónde podía distribuirse la información de sus casas, muchos incluso pensaban que el solo hecho de mostrarlas podía dar lugar a que cualquiera obtuviese información de datos personales de los propietarios, como sus hipotecas, cuentas bancarias u otras propiedades que no se ofrecían a la venta.

Con el paso del tiempo también los particulares que desean vender sus propiedades son menos reacios a adaptarse a las nuevas tecnologías, así, la mayoría están incluso dispuestos a ofrecer ya sus datos para que cualquiera pueda comprar sus viviendas a través de internet, lo que hace apenas diez años era prácticamente utópico.

Los vendedores afirman que se trata de una evolución lógica y natural del mercado inmobiliario, ya que los consumidores quieren verlo todo, y por ello es imprescindible ofrecer todos los detalles para ofrecer un producto viable.

Sin embargo en Europa (sobre todo en los países con más mercado, como España), todavía no se han desarrollado sistemas como los que ya se ofrecen desde hace unos años en los Estados Unidos.

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MBIA, una de las mayores empresas aseguradora de bonos del planeta, ha presentado unas pérdidas de 2.400 millones de dólares (unos 1.700 millones de euros), en el primer trimestre del año.

A la crisis de crédito por la que se vió afectada se ha sumado, además, la subprime, un área que la empresa había asegurado con cantidades multimillonarias.

Se trata de 1,46 dólares menos por acción en relación a hace un año, y un retroceso de casi doscientos millones de dólares.

Tanto MBIA como otras poderosas empresas del sector han jugado con fuego en los últimos meses para lograr beneficios que compensen las pérdidas por las hipotecas subprime, pasando a invertir en valores nominales. Sin embargo, los aseguradores de bonos se encontraban cada vez ante una mayor exposición a pérdidas potenciales.

MBIA ya ha tratado de reunir capital, incluidos los de la firma de capital privado Warburg Pincus, invirtiendo 2.600 millones en el primer trimestre. Se ha logrado conservar su tan importante triple-A de calificación crediticia de Standard & Poor’s, pero no estuvieron a la altura de los casi dos millones de dólares de capital objetivo de Moody’s Investors Service.

La empresa se ha tenido que enfrentar, además, a una pérdida considerable de cuota de mercado, cuando sus principales clientes, incluidos municipios, se han pasado a otros que ofrecían mejores ofertas.
En el primer trimestre habrían perdido aproximadamente un 2,5% de cuota de mercado.

Pese a los datos, que el presidente y consejero delegado de MBIA, Jay Brown, ha reconocido son “pésimos”, la empresa sostiene que no habrá medidas drásticas como despidos, ya que “aunque los resultados operativos del trimestre son claramente decepcionantes, son consistentes con la evolución del mercado de crédito, y la entidad se mantiene sólida.”

MBIA tiene 668 millones de dólares en cifras netas para seguros en vigor, de los cuales el 66% está en bonos de las finanzas públicas, y el 34% está en financiaciones estructuradas. Dentro de su cartera de financiaciones estructuradas, tiene la exposición directa a segundas hipotecas (la equidad de la vivienda de líneas de crédito y cierre de segundas hipotecas), y la exposición indirecta a través de préstamos hipotecarios subprime.

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El mercado inmobiliario es aquel en el cual se hace efectivo el ciclo de construcción, compra y venta de inmuebles a usuarios finales; también tiene que ver con la recompra, es decir la adquisición de inmuebles usados y la intermediación: intervención de inmobiliarias y agentes promotores.

El problema actual en España, según mi opinión, no tiene que ver con ninguna “burbuja” ni algo que se le parezca; es la consecuencia de otros factores que tienen que ver claramente con el manejo interno y el desmesurado crecimiento de la oferta de viviendas; son tres los determinantes que han motivado la actual crisis inmobiliaria: el primero de ellos esta relacionado con el stock de viviendas sin vender, debido a la explosión constructiva generada en el caso español, por el hecho de que la representación del Sector Construcción en el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) es más elevado que en el resto de lo países Europeos y el Reino Unido, representa aproximadamente el 14% y desde inicios del 2008 un 3.8%, empleando a más de 2,5 millones de personas, mientras que en otros Estados como Francia o Reino Unido se sitúa en torno al 6%; este porcentaje nos da a entender una importante inversión en la edificación de viviendas nuevas, algunos datos señalan que la media constructiva era de 865.500 obras nuevas a finales de 2006; esto incluye condominios y conjuntos de viviendas que posteriormente “inundarán” el mercado inmobiliario y motivarán una baja de los precios por la sobre oferta de este producto y la competencia pero que no se traduce hacia el consumidor. Según algunos analistas, este descenso en los precios terminará aproximadamente en el 2010 motivado también por la proyección de crecimiento económico de los tres años siguientes que se estima en un 3.3% y el ingreso per cápita que debe alcanzar el promedio de la Zona Euro para el 2010, factores que delimitarán el final de esta larga crisis.

Debemos considerar también el entorno global; dentro de la Unión Europea los precios del mercado inmobiliario varían notablemente; por ejemplo mientras una vivienda en Portugal puede costar 100.000 de euros cuesta 304.000 en Irlanda. Por otro lado con relación al poder adquisitivo (PIB per cápita), los precios son muy elevados en España y en el Reino Unido. Sin embargo, estos dos mercados no son comparables; debido a dos cosas, su nivel de riesgo en el Reino Unido representa una tasa de riesgo del 8,9 mientras que en España el índice es del 4,8 y el nivel de desarrollo constructivo, como señalamos anteriormente en España ha existido un desmesurado incremento en la cantidad de construcciones, mientras que en el Reino Unido el número de viviendas edificadas ha sido bajo durante un largo periodo, esto deriva en la extensa oferta española de viviendas en manos de promotores inmobiliarios y constructores que, debido al bajo poder adquisitivo de los potenciales compradores, el incremento de las tasas en los préstamos, la subida de los precios de la vivienda y los altos costos de adquisición de deuda inmobiliaria, se encuentran endeudados con un capital invertido, estático y propenso a una depreciación acelerada por la tendencia a la baja de precios en el mercado.

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Existen dos formas muy comunes de créditos o préstamos, los de tipo personal y los préstamos hipotecarios; en ambos casos el término TAE forma parte de la información sobre estos productos. De acuerdo a lo establecido en la Circular 8/1990 del de 7 de septiembre de 1990 sobre “Transparencia de las operaciones y protección de la clientela”, la inclusión de este concepto en la información sobre este tipo de préstamos es obligatoria, de esta manera el Banco de España hace efectivo la protección de los usuarios; así por ejemplo en el caso de préstamos hipotecarios la Circular señala que “la oferta vinculante incluirá, cualquiera que sea la modalidad del tipo de interés, la tasa anual equivalente de la operación, calculada conforme a lo dispuesto en los apartados 2, 4.a) y 6 de la norma octava, si bien entre los conceptos de coste se incluirá, además, el importe estimado de la comisión de cancelación del préstamo objeto de subrogación”; para el caso de préstamos personales la misma norma es explícita al respecto señalando que “los bancos, las cajas de ahorros, la Confederación Española de Cajas de Ahorros, las cooperativas de crédito y las sucursales de entidades de crédito extranjeras publicarán, en la forma establecida en la norma quinta, las informaciones siguientes: tipo de interés preferencial (…)”, esto significa que una de las consideraciones que deben tener antes de asumir un préstamo sea personal o hipotecario es que es obligación de la entidad bancaria o financiera informarles acerca del interés real que Uds. como usuarios van a asumir, información que debe incluir el TAE.

Algo que es afín para ambos tipos de préstamos como lo mencionamos en líneas precedentes es el TAE, que sin embargo no es lo único que deben considerar; por ejemplo en el caso de préstamos hipotecarios no podemos olvidarnos de la cuantía o cuota a pagar mensualmente, la posibilidad de amortización o de cancelación anticipada con sus respectivas penalidades, la agilidad y facilidad de la tramitación, los gastos de la tasación, gastos administrativos, comisiones, costos por conceptos legales (honorarios del notario y derechos de emisión de documentos) entre otras cosas. Algo muy importante a considerar es que a menor plazo de préstamo mayor será el TAE., esto implica analizar el periodo total de crédito y compararlo con las comisiones por concepto de TAE y tratar de mantener un equilibrio aceptable.

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Llego el momento de tomar la decisión de pasar de ser un inquilino a propietario y se viene por vuestras mentes la idea de adquirir una vivienda a través de un crédito inmobiliario; pues deben saber que es necesario primero acudir a un tasador, el cual mediante un tramite denominado “proceso de tasación” determinará el valor de dicho inmueble y nos otorgará las garantías ante el banco para que este nos preste el dinero necesario para financiar la adquisición y realizar por fin nuestro sueño: la casa propia.

El tasador profesional (generalmente licenciado en Arquitectura o Arquitectura Técnica), en el caso de la economía española, es un profesional perteneciente a una Sociedad de Tasación o Entidad Bancaria que está registrada, autorizada y supervisada por el Banco de España; este profesional es el responsable de elaborar el informe de tasación en el cual se recoge el valor de la vivienda a partir del estudio de algunas variables tales como la calidad del material con que esta construida (calidad de los acabados interiores y exteriores), facilidades de comunicación, la calidad de la fachada, la superficie sobre la que esta construida, acabados internos, tipos de piso, si cuenta con garaje, acceso a los servicios básicos (luz, agua, desagüe), ubicación del inmueble, tamaño (en metros cuadrados), reformas o mejoras efectuadas en el tiempo, número de ventanas que dan al exterior, existencia de patios interiores, orientación solar, iluminación tanto natural como artificial, tipo de vivienda: libre o protección oficial y si se da el caso verifica la existencia de medios auxiliares como ascensores, escaleras de emergencia, sistemas de seguridad, etc. Así como tiene responsabilidades también es sujeto de derechos, este personaje de la movida inmobiliaria debe ser correctamente informado por el cliente con datos fidedignos y no falseados como por ejemplo copia del proyecto de ejecución de obra, modificaciones aprobadas a la vivienda, reparaciones relevantes, etc., esto con el fin de presentar un informe fidedigno.

Uno de los aspectos más importantes que deben tener en cuenta al momento de adquirir o vender una vivienda es la ubicación geográfica, de nada sirve una hermosa vivienda y con buenos acabados ubicada en un barrio peligroso o con pocas vías de acceso y salida; obviamente las casas ubicadas más cerca del centro del casco urbano tendrán mayor valor que una que este en las afueras y ello es debido al acceso a los servicios y posibilidades comerciales.

Otro aspecto relevante que deben investigar es el historial de la vivienda, esto significa por ejemplo, que si pensamos adquirir un inmueble que ha sido constantemente alquilado por terceras personas ajenas al dueño real debemos considerar otorgar un valor menor al de la tasación o informar esto al tasador para que haga las correcciones; tomen en cuenta que un arrendatario no tendrá los mismos cuidados en relación a la conservación del inmueble que el mismo propietario.

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Me he dado cuenta que en el manejo financiero las cosas no son muchas veces lo que parecen, damos por sentado que un préstamo bancario de menor tasa es más atractivo de otro mayor o que adquirir una tarjeta de crédito es mejor con el banco del “Copy Page” porque me cobra 4% de interés mientras que en el banco de “Smallsquid” me cobran 6%; hay que tener en cuenta que existen dos índices sobre los cuales valorar estas cuestiones: el tipo de interés nominal y el T.A.E.(Tasa Anual Efectiva) La normatividad Española a través del dispositivo 8/1990 “Transparencia de las operaciones y protección de la clientela” obliga a los bancos y demás entidades financieras a colocar estos índices en sus publicaciones; pero la pregunta es ¿porqué?, simplemente por que se le ocurrió a alguien de las esféras del gobierno, pues no, es por la transparencia, para revelarle a los muchas veces incautos usuarios, las verdades sobre algunos créditos.

El TAE, un concepto algo confuso para muchos de nosotros, ofrece un resultado más aproximado con la realidad de la operación bancaria ya que incluye en su cálculo final además del tipo de interés, gastos muy importantes y que a veces están ocultos (lo que llamamos letra chica o letra escondida) tales como comisiones, gastos y derechos de emisión por lo cual esta tasa permite obtener un resultado más exacto.

¿Pero que significa el concepto de T.A.E?

Simple se traduce en “Tasa Anual Equivalente” o “Tasa Anual Efectiva”. Esta tasa funciona cuando los intereses se capitalizan; es decir, cuando en el tiempo los intereses pasan a formar parte del principal y trabaja con el término financiero de Interés Compuesto. Tomemos el siguiente ejemplo, tenemos 100,000 Euros depositados en una cuenta de ahorros de un banco local que paga en promedio 1.61% de intereses anualmente, pero como este dinero es un ahorro excedente lo depositamos a plazo a un 4.78% nominales en el mismo período capitalizable semestralmente, la pregunta es ¿cuánto nos pagaría de intereses?.

TAE = ( (1 + TNA / n) – 1

Como pueden apreciar esta fórmula matemática incorpora el tipo de interés nominal, y el plazo de la operación capitalizándose en el tiempote (ahí el factor potencia de n).

Donde:

TAE = Tasa Anual Efectiva.

TNA = Tasa Nominal Anual.

n = Número de Capitalizaciones por Año.

1er. Sem. € 100,000 Interés € 2,390 (a)

2do. Sem. € 102,390 Interés € 2,447 (b)

Total (a + b) € 4,837.

La entidad financiera pagaría 4,837 Euros de interás anual, es decir, una Tasa Anual Efectiva (T.A.E) del 4.837%.

La tasa de interés aplicable al período de capitalización es: i = TNA / n.

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Como se Mide el Valor de la Hipoteca: El factor Euribor.

El Euríbor (”European Interbank Offered Rate”) o tipo europeo de oferta interbancaria, viene a ser el tipo al que se conceden la mayoría de las hipotecas en España. Funciona como medio de cambio para prestamos en dinero entre entidades financieras en el mercado interbancario del euro y esta relacionado con el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero en custodia; su valor lo calcula la Federación Bancaria Europea, mediante la media de los precios de los 64 principales bancos europeos. En España, su valor es calculado diariamente y se anuncia públicamente en el BOE (Boletín Oficial del Estado). El Euribor no es un solo una tasa particular utilizada para el intercambio de dinero, es más bien una serie de tasas con diferentes tipos de interés según el plazo al que se presta el dinero; podemos enunciar por tanto euribor a una semana, a un mes o a un año. Hay que aclarar que el euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas inmobiliarias.

El Euribor solamente se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona. Los tipos de referencia locales, como por ejemplo el Pibor de París o el Fibor de Frankfurt, se juntaron al Euribor el 1 de enero de 1999. En el caso de España, el Euribor sustituyó al Mibor a raíz del traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo.

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